Autor: José Hurtado, Chief Executive Officer (CEO) – Bancorp Familiar
Recibir una preaprobación para comprar una casa es un paso emocionante. Sin embargo, muchas personas se sorprenden cuando descubren que el monto aprobado es mucho menor al que esperaban.
Es común escuchar frases como:
"Tengo un buen trabajo, ¿por qué me aprobaron tan poco?"
"Mi vecino gana casi lo mismo y le aprobaron más."
"Pensé que podría comprar una casa de $700,000 y solo me aprobaron para $550,000."
La realidad es que el ingreso es solo una parte de la ecuación. Los prestamistas evalúan numerosos factores financieros para determinar cuánto dinero pueden prestarte de forma responsable.
Comprender estos factores puede ayudarte a mejorar tu capacidad de compra antes de iniciar la búsqueda de una vivienda.
Muchas personas creen que el banco simplemente toma el salario anual y calcula cuánto puede prestar.
En realidad, el análisis es mucho más profundo.
El prestamista estudia:
Ingresos estables.
Antigüedad laboral.
Tipo de empleo.
Comisiones.
Horas extra.
Bonos.
Ingresos independientes.
Historial de los últimos años.
Por ejemplo, alguien que gana $8,000 al mes pero cambió de trabajo recientemente puede tener una evaluación diferente a otra persona con ingresos similares pero cinco años de estabilidad laboral.
La estabilidad genera confianza para el prestamista.
Uno de los factores más importantes es la relación entre tus ingresos y tus obligaciones mensuales.
Esto incluye:
Pago de automóvil.
Tarjetas de crédito.
Préstamos personales.
Créditos estudiantiles.
Pagos mínimos de financiamiento.
Pensión alimenticia, cuando aplica.
Aunque puedas pagar tus cuentas sin problemas, cada deuda reduce la cantidad disponible para asumir una nueva hipoteca.
En muchos casos, eliminar una deuda pequeña antes de solicitar un préstamo puede aumentar considerablemente el monto de aprobación.
Muchas personas creen que el crédito únicamente sirve para saber si califican o no.
En realidad, un mejor puntaje puede significar:
Mayor monto aprobado.
Mejor tasa de interés.
Pago mensual más bajo.
Más opciones de programas hipotecarios.
Dos compradores con exactamente el mismo ingreso pueden recibir aprobaciones completamente diferentes debido únicamente a la diferencia en su historial crediticio.
Mientras mayor sea el enganche, menor será el riesgo para el prestamista.
Esto puede traducirse en:
Mayor capacidad de compra.
Mejores condiciones del préstamo.
Menor pago mensual.
Posibilidad de evitar algunos costos adicionales.
No siempre es necesario aportar un gran porcentaje, pero contar con un ahorro sólido mejora significativamente tu perfil financiero.
No todos los programas hipotecarios funcionan igual.
Dependiendo del préstamo, pueden variar:
Los límites de aprobación.
Los requisitos de crédito.
El porcentaje de enganche.
Los límites de deuda permitidos.
Por eso es posible que una persona no califique para un préstamo convencional, pero sí obtenga una excelente aprobación mediante un programa FHA u otra alternativa disponible.
Elegir el programa correcto puede marcar una diferencia de decenas de miles de dólares en tu capacidad de compra.
El prestamista observa tu panorama financiero completo.
Entre otros aspectos evalúa:
Ahorros disponibles.
Reservas después del cierre.
Historial bancario.
Movimientos financieros.
Consistencia en los depósitos.
Activos disponibles.
Todo esto ayuda a determinar qué tan preparado estás para afrontar una hipoteca a largo plazo.
Un aspecto que muchas personas desconocen es que no todos los prestamistas utilizan exactamente los mismos criterios.
Dependiendo de la institución financiera, pueden existir diferencias en:
Programas disponibles.
Flexibilidad para ciertos ingresos.
Tipos de crédito aceptados.
Límites de deuda.
Opciones para trabajadores independientes.
Por eso, obtener una segunda opinión puede representar una diferencia importante en el monto de tu aprobación.
Si tu objetivo es comprar una vivienda más costosa, existen varias estrategias que pueden ayudarte:
Reducir los saldos de tus tarjetas de crédito.
Evitar adquirir nuevas deudas antes de comprar.
Mejorar tu puntaje de crédito.
Ahorrar para un mayor pago inicial.
Mantener estabilidad laboral.
Organizar correctamente toda tu documentación financiera.
Obtener una revisión completa de tu perfil antes de solicitar el préstamo.
Pequeños cambios realizados con anticipación pueden generar una diferencia significativa en tu capacidad de compra.
Recibir una aprobación menor a la esperada no significa que hayas hecho algo mal. Simplemente indica que el prestamista evaluó tu situación financiera con base en múltiples factores, más allá de tu salario.
La buena noticia es que muchos de esos factores pueden mejorarse con una estrategia adecuada y el acompañamiento correcto. Antes de descartar la compra de tu próxima vivienda, vale la pena revisar tu perfil financiero y conocer las opciones disponibles.
En Bancorp Familiar ayudamos a nuestros clientes a comprender qué está limitando su capacidad de compra y trabajamos con ellos para fortalecer su perfil financiero. En muchos casos, una planificación adecuada puede abrir la puerta a mejores condiciones y a un monto de aprobación más alto.
Chief Executive Officer (CEO)
Uno de los errores más comunes que veo es que las personas comienzan a buscar casas antes de conocer realmente cuál es su capacidad de compra. Cuando la aprobación resulta menor de lo esperado, la frustración es inevitable. Mi recomendación es preparar primero tus finanzas y entender qué factores están influyendo en tu perfil crediticio.
Recuerda que una aprobación inicial no define tu futuro como comprador. En muchos casos, pequeños ajustes como reducir deudas, mejorar tu historial de crédito o elegir el programa hipotecario adecuado pueden aumentar significativamente el monto para el que calificas. Una buena planificación hoy puede abrirte la puerta a la casa que realmente deseas mañana.
